案情简介

苏州市A房屋系孙某所有，建筑面积为110平米。2009年8月4日，孙某（出卖方）与外甥陈某（买受方）签订了存量房买卖合同一份，约定出卖方将上述房屋以83万元的价格出售给买受方，买受方申请贷款后应委托银行将贷款直接划入资金托管账户。2009年8月17日，陈某以上述房屋作抵押向银行申请办理抵押贷款，所贷65万元款项汇至资金托管账户。2009年8月27日，涉案房屋过户至陈某名下。

2010年3月20日，孙某与陈某私下签订了一份双方协议，写明“因生意周转，孙某用名下的苏州市A房屋作抵押，向银行贷款，在贷款过程中因孙某超出年龄，无法贷款，故把房产暂时过户给陈某作贷款之用。贷款归孙某等所有，还款由孙某等负责，房子的实际居住人仍是孙某等人。待贷款还清后，此房产权即重新过户还给孙某，外甥陈某没有此房屋的归属权。此协议一经签字即生效。”孙某与陈某均在该协议上签字。上述合同及协议签订后，孙某按约以陈某的名义向银行归还了部分贷款，但自2011年1月起未再归还剩余贷款。

2011年12月26日，银行向苏州某区人民法院以金融借款合同纠纷为由起诉陈某归还贷款本金、利息、逾期利息等。孙某作为陈某的委托代理人参与诉讼，2012年2月17日双方当事人达成调解协议，约定陈某于2012年3月10日前清偿贷款、利息、逾期利息及相关律师费、诉讼费等，并约定了违约责任。但陈某、孙某等人均未按照民事调解书的约定履行，银行遂向法院申请强制执行，陈某被法院拉入失信被执行人名单。时隔5年多，2017年4月26日，陈某向第三方借款后，支付银行86万元，方才还清了借款合同项下全部贷款本金及利息，并办理了抵押权注销登记手续。

之后，陈某多次要求孙某搬出房屋，配合其将房屋卖出，用以归还陈某向第三方的借款，但孙某以没有其他住房为由并不同意，2017年9月，孙某向苏州市某区人民法院提起诉讼，要求确认孙某与陈某之间关于房屋的买卖行为无效，并将房产产权恢复至孙某名下。

案件解读：

    陈某与孙某系亲属关系。因孙某年龄过大，无法向银行贷款，所以通过将自有房屋过户给晚辈亲属陈某的方式套取银行贷款，房屋虽过户给了陈某，但仍旧由孙某一家居住，银行贷款也由孙某负责归还，但两年不到，孙某因无力继续偿还贷款，陈某作为名义的借款人被银行起诉至法院，虽经孙某出面与银行调解，但其并未兑现在民事调解书中的承诺，致使陈某因不能履行生效的法律文书，而进入了失信人员名单达五年之久。陈某因害怕失信问题影响子女入学，于是向第三方借款后归还了前述贷款。

    之后陈某多次要求孙某腾退房屋，并要求将该房屋出卖用以还债。孙某不同意，但认为陈某是该房屋产权人，有权将房屋挂牌出卖，自身存在现实的失去房屋的风险，遂提起了讨要房屋的诉讼。

一审法院裁判：

    一审法院经过多次开庭审理查明前述事实后，认为证据材料足以证明孙某与陈某的房屋买卖并非双方当事人的真实意思表示，双方通过房屋买卖的形式，帮助孙某向银行套取贷款。根据法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，因此，孙某与陈某的房屋买卖合同应当认定无效，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。故对于孙某主张将房屋恢复登记至其名下的诉请，一审法院予以支持。关于陈某认为其代孙某还清了银行的贷款及法院的执行款，因其所主张的系另一法律关系，不属于本案的审理范围，陈某可另循法律途径解决。

 判决：一、确认孙某与陈某之间签订的房屋买卖合同及双方协议无效；二、被告陈某于本判决生效之日起十日内协助孙某办理上述房屋产权恢复登记至孙某名下的手续。孙某承担本案的诉讼费用。

法理解析： 

一、民法总则一百四十六条的内涵、理解及适用

民法总则第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。

该法律条文，形成了三个概念，即通谋虚伪行为、伪装行为、隐藏行为，因适用不同又分成了两个层次。

这三个概念分别是：1、通谋虚伪行为是指行为人与相对人通谋以虚假的意思表示实施的民事法律行为。它应同时具备四个要件：一、须有意思表示；二、意思表示与内心目的不一；三、虚伪的故意；四、行为人与相对人通谋实施。2、伪装行为是指行为人和相对人通谋表示虚假意思的行为。3、隐藏行为是指被伪装行为所掩盖的，代表行为人和相对人真实意思的行为。比如，大量名为买卖实为赠与的行为，其中买卖合同就是伪装行为，而赠与则是隐藏行为。

依据一百四十六条所展现出的两个层次：1、伪装行为是绝对无效；2、隐藏行为则依其情形，可能产生有效、无效、效力待定、可撤销等多种法律效力状态。

二、本案的法律适用及终审判决

陈某与孙某的行为显然是以虚假的房屋买卖进行套贷，本案中的房屋买卖行为是伪装行为，而对套取的银行贷款的处置协议书则是双方的隐藏行为。一审法院认定伪装行为无效无疑是正确的，但是否据此就能判决房屋产权恢复至原先状态呢？我们认为，这样做是不妥的。原因有两个方面：

第一、伪装行为应该做无效的认定，但隐藏行为的法律判定更应当予以重视，并应该在案件中做一并处理，这与最高院的审判思路也是一致的，体现在《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。 
    根据该条司法解释，最高院明确要求按照隐藏行为的法律关系来审理案件，而不仅仅是确认伪装行为无效、并按照无效的法律效果来进行裁判。本案一审判决恰恰犯了这一错误。

第二、如果本案是按照一审判决的路径予以执行，则会出现房屋恢复登记至孙某名下，而债务全归于陈某承担的局面，陈某需要通过另一次诉讼才能确认其对孙某的债权，无疑对陈某的利益是又一次严重的损害，甚至会出现陈某房财两空、孙某单方得利的极端局面，使纷争陷入到无法解决的境地。

所以，陈某提起上诉后，二审法院基于事实与法律的双重考量，认为“陈某与孙某之间的房屋买卖并非双方当事人的真是意思表示，根据法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，“双方协议系双方的真实意思表示，且该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。一审判决认定双方协议无效系法律适用错误，本院予以纠正”，“根据双方协议的约定，银行贷款由孙某使用并负责偿还，孙某将贷款偿还完毕之后才有权请求陈某协助过户。基于陈某已经代孙某实际履行了偿还银行贷款的义务，根据诚信原则和公平原则，孙某的偿还义务应当向陈某履行。在其向陈某履行偿还义务之前，其无权要求陈某将涉案房屋过户至其名下”。据此，撤销了一审法院的民事判决，驳回了孙某的一审诉讼请求，一审、二审案件受理费均由孙某承担。

 文章出处：陈璐磊、邹梦菲律师